Als Hausverwaltung verwaltest du oft 20, 50 oder 200 Liegenschaften – mit ebenso vielen Stromzählern für Allgemeinstrom, Tiefgaragen-Beleuchtung, Aufzüge, Heizungsanlagen. Die meisten Hausverwaltungen lassen diese Verträge jahrelang laufen, weil eine zentrale Optimierung viel Aufwand wirkt. Falsch gedacht. Dieser Beitrag zeigt, wie du dein Energieportfolio Stuttgart in 4 Wochen konsolidierst und pro Jahr 5- bis 6-stellig sparst.
Was du nach diesem Artikel weißt: wie du dein gesamtes Portfolio erfasst, welche Verträge sich zuerst lohnen zu wechseln, wie du Eigentümerversammlungen einbeziehst und wie ein typischer Stuttgarter Hausverwalter 30.000–80.000 € pro Jahr für seine Eigentümer spart.
Was ist ein „Energieportfolio" bei einer Hausverwaltung?
Dein Portfolio besteht aus allen Strom- und Gasverträgen, die du als Verwalter für deine Liegenschaften abgeschlossen hast. Typischerweise:
- Allgemeinstrom – Treppenhaus, Tiefgarage, Außenbeleuchtung (oft G0-Tarif)
- Heizungsstrom – Umwälzpumpen, Steuerungen (oft eigene Zähler)
- Aufzugsstrom – manchmal separater Zähler, manchmal über Allgemeinstrom
- Hausmeister-/Waschküchen-Strom – separat oder gemeinschaftlich
- Gas für Zentralheizung – meist größter Posten
- Wärmepumpen-Strom – bei modernen Anlagen seit 2020+
Eine Stuttgarter Hausverwaltung mit 50 Liegenschaften verwaltet so schnell 150–300 Zählerverträge. Wenn auch nur 60 % davon im Grundversorger-Tarif liegen, schlummert dort 5-stelliges Spar-Potenzial pro Jahr.
Schritt 1: Bestandsaufnahme – wo stehst du heute?
Ohne Übersicht keine Optimierung. Beginne mit einer einfachen Tabelle (Excel oder Google Sheets) mit diesen Spalten:
- Liegenschaft (Adresse + WEG/MV-Nummer)
- Zählertyp (Allgemeinstrom, Heizungsgas, Wärmepumpe etc.)
- Zählernummer
- Aktueller Anbieter
- Jahresverbrauch (kWh) – aus letzter Abrechnung
- Aktueller Arbeitspreis (ct/kWh)
- Aktueller Grundpreis (€/Monat)
- Vertragsende
- Kündigungsfrist
Das klingt aufwendig – ist es nicht. Bei den meisten Hausverwaltungen sind die Verträge ohnehin in einer Buchhaltungssoftware (Domus, Karthago, Wodis) erfasst und können exportiert werden. Wenn nicht: einen halben Tag investieren, danach hast du die Übersicht für die nächsten 5 Jahre.
Schritt 2: Priorisierung – welche Verträge wechseln zuerst?
Sortiere dein Portfolio nach Spar-Potenzial pro Liegenschaft. Faustregel:
| Priorität | Kriterium | Typische Ersparnis/Jahr/Liegenschaft |
|---|---|---|
| 1 (sofort) | Grundversorger-Tarif > 28 ct/kWh + Verbrauch > 15.000 kWh | 800–2.500 € |
| 2 (innerhalb 4 Wochen) | Wechseltarif älter als 2 Jahre | 400–1.200 € |
| 3 (3-Monats-Plan) | Wechseltarif älter als 1 Jahr | 200–600 € |
| 4 (Jahresplan) | Allgemeinstrom-Zähler unter 5.000 kWh | 80–300 € |
Bei 50 Liegenschaften ergibt eine systematische Prio-1+2-Bearbeitung typisch 20.000–60.000 € jährliche Ersparnis für die Eigentümer – ohne dass eine Eigentümerversammlung etwas beschließen muss (bei Allgemeinstrom liegt das im normalen Verwaltungsmandat).
Schritt 3: Wer entscheidet – Eigentümerversammlung oder Verwalter alleine?
Drei Szenarien:
- Allgemeinstrom/-gas: liegt im normalen Verwaltungsmandat. Der Verwalter darf wirtschaftliche Verträge im Sinne der Eigentümer abschließen. Keine Versammlung nötig.
- Heizungsumstellung oder neuer Wärmeversorger: bei wesentlichen Änderungen (z. B. Umstieg von Gas auf Wärmepumpe oder Anschluss an Fernwärme) ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig.
- Mehrjährige Festpreisverträge: bei Verträgen über 24 Monaten Laufzeit empfiehlt sich Transparenz in der Versammlung – auch wenn nicht zwingend erforderlich.
Schritt 4: Konsolidierung – einen Anbieter für alle Liegenschaften?
Das klingt verlockend (Bündel-Rabatt, eine Rechnung, ein Ansprechpartner), funktioniert aber nur teilweise:
- Pro: einfachere Verwaltung, oft 1–3 % zusätzlicher Bündel-Rabatt, weniger administrative Reibung.
- Contra: Klumpenrisiko bei Anbieter-Insolvenz, möglicherweise nicht für jede Liegenschaft der optimale Tarif (PLZ-abhängige Preise), schwerere Verhandlungsposition wenn ein Anbieter alle Verträge hält.
Mein Empfehlung: Konsolidiere auf 2–3 Anbieter. Genug Bündelung für Rabatte, genug Diversifizierung um nicht abhängig zu werden. Mehr dazu im Beitrag Rahmenverträge für Hausverwaltungen.
Fallbeispiel: 60-Liegenschaften-Verwaltung in Stuttgart-West
Eine Hausverwaltung mit 60 Liegenschaften (überwiegend ETWs, 8 MV-Häuser) im Stuttgarter Westen kontaktierte mich Ende 2025. Bestandsaufnahme: 178 aktive Strom-/Gasverträge, davon 71 noch im Grundversorger-Tarif (40 %!), Restbestand zwischen 2 und 7 Jahre alt. Nach systematischer Bearbeitung über 3 Monate: 142 Verträge gewechselt, 36 belassen (Sonderfälle). Jahresersparnis für alle Eigentümer kumuliert: 71.400 €. Davon allein Allgemeinstrom: 24.800 €. Aufwand für die Verwaltung: 12 Stunden über 3 Monate verteilt.
Häufige Fragen zum Portfolio-Management für Hausverwaltungen
Brauche ich Vollmachten von jedem Eigentümer?
Für Allgemeinstrom-Verträge: nein, das fällt unter normales Verwaltungsmandat. Für individuelle Eigentümer-Strom-Verträge (z. B. wenn ein Eigentümer dich beauftragt, seinen privaten Stromtarif zu optimieren): ja, dann brauchst du eine separate Vollmacht.
Welche Daten brauche ich vom alten Anbieter?
Nur den Zählerstand und die Zählernummer – beides steht auf jeder Abrechnung. Vertragsnummer und Kundennummer beim alten Anbieter sind hilfreich, aber nicht zwingend.
Wie schnell läuft ein Wechsel ab?
Technisch 4–6 Wochen pro Zähler. Bei 50 parallelen Wechseln dauert die Gesamtumstellung ca. 8 Wochen, da der neue Anbieter zeitversetzt abwickelt. Versorgung läuft ohne Unterbrechung weiter.
Was kostet eine externe Energieberatung wie BerosCheck?
Für Hausverwaltungen: nichts. Die Vergütung läuft über die Anbieter, die wir vermitteln. Du bekommst die Marktübersicht plus Wechselabwicklung – ohne dass es deine Eigentümer Geld kostet.